True Real Estate · Инвестиционный анализ
Недвижимость Бали vs ОВДП — что выгоднее
Для Андрея: во что вложить капитал — в один из трёх объектов на Бали (диапазон условий) или в облигации внутреннего госзайма Украины.
Материалы и источники
Что сравниваем
Недвижимость Бали — три объекта на этапе строительства из отдельного сравнения (Silawana Complex, Wyndham 95K, Wyndham 125K). Доход в USD: аренда + рост стоимости объекта.
ОВДП — облигации внутреннего государственного займа Украины, гривневые (доход в UAH). Фиксированная номинальная ставка, погашение строго по номиналу, роста стоимости самого актива нет.
Диапазон по недвижимости Бали
3 объекта · диапазон условий
Цена входа$95 000 – $155 000
Годовой ROI от аренды12,2% – 12,6%
Доходность за 5 лет (аренда + рост стоимости)37,9% – 55,4%
В среднем % годовых за 5 лет7,58% – 11,08%
Срок до сдачи7 – 25 мес.
Валюта доходаUSD
ОВДП — гривневые
Первичный рынок, НБУ — аукцион 11.08.2026
343 дня (~11 мес.)15,16%
623 дня (~1,7 года)15,64%
910 дней (~2,5 года)16,07%
Валюта доходаUAH
Налог с физлицне облагается (ПДФО + военный сбор)
Порог входаот 1 000 UAH
Учётная ставка НБУ поднята до 15,5% 30.07.2026 — сигнал повышенного инфляционного давления в экономике. Ставка ОВДП высокая, но это доход в гривне — см. валютные риски ниже.
Валютные риски
Доход по ОВДП — в гривне, инвестор считает капитал в USD
Валюта дохода и погашения ОВДПUAH
Валюта дохода недвижимости БалиUSD
Учётная ставка НБУ (30.07.2026)15,5%
Курсовой риск на горизонте 5 летне хеджирован
Номинальная ставка ОВДП (15,16–16,07%) выплачивается и гасится в гривне. За 5 лет курс UAH/USD практически никогда не оставался неизменным — это исторический факт, не прогноз. Высокая номинальная ставка во многом компенсирует инфляцию внутри Украины, но не гарантирует сохранение доходности в валюте инвестора: если гривна ослабнет к USD сильнее, чем «съедает» разница в ставках, реальная валютная доходность окажется ниже, чем показывает номинал. Точный курс на момент погашения — переменная, которую невозможно знать заранее, поэтому цифра не прогнозируется, а называется риском.
Недвижимость Бали этого риска не несёт — доход и цена объекта изначально в USD.
Прямое сравнение
| Показатель | Недвижимость Бали | ОВДП гривневые |
|---|
| Валюта дохода | USD | UAH |
| Годовая ставка | 12,2–12,6% | 15,16–16,07% |
| Рост стоимости актива | Да, включён в доходность | Нет, погашение по номиналу |
| Совокупный доход за 5 лет* | 37,9–55,4% | ~103–111% в гривне |
| Гарантия | Финмодель застройщика, у Silawana — 12% гарантия на 1-й год | Госгарантия по номиналу в UAH |
| Ликвидность | Низкая — выход через продажу объекта | Высокая — вторичный рынок |
| Порог входа | от $95 000 | от 1 000 UAH |
| Налог с физлиц | Индонезийский налог с аренды учтён в ROI | Не облагается |
| Валютный риск | Нет — доход и погашение в USD | Да — доход и погашение в UAH, не хеджирован |
| Ключевой риск | Риск застройщика, стройки, неликвидность | Инфляция и девальвация гривны, суверенный риск |
* Совокупный доход за 5 лет по ОВДП — модельное допущение Jarvis: текущая ставка сохраняется весь срок и реинвестируется по той же ставке, цифра в гривне. Реальная ставка на новых аукционах меняется, инфляция и девальвация гривны в номинальную цифру не заложены — см. «Валютные риски» выше. Данные по недвижимости — прогноз финансовых моделей застройщиков (см. детальное сравнение).
Что получает инвестор
Годовая ставка, % (недвижимость — среднегодовая за 5 лет с учётом роста стоимости)
Совокупный доход за 5 лет, % от вложенного
* Модельное допущение, в гривне, без учёта инфляции и девальвации — см. «Валютные риски».
Пример: $100 000 на 5 лет — с учётом валютного риска
Курс НБУ 44,71 ₴/$ на 13.08.2026. Три сценария: недвижимость (доход изначально в USD — риска нет), ОВДП при неизменном курсе (нереалистичный лучший случай) и ОВДП при девальвации гривны в темпе последних 5 лет (26,77 → 44,71 ₴/$ за 13.08.2021–13.08.2026, гривна ослабла на 40% — архив курсов НБУ).
Прибыль за 5 лет, $
ОВДП, девальвация как в 2021–2026
При девальвации в темпе последних 5 лет реальная долларовая прибыль по ОВДП оказывается ниже, чем по недвижимости, несмотря на более высокую номинальную ставку в гривне. Сценарий «курс не меняется» — верхняя граница для ориентира, не прогноз: НБУ курс не таргетирует, режим плавающий с 2019 года. Сценарий «девальвация как в 2021–2026» — не прогноз на будущее, а честная иллюстрация на основе фактических данных за прошлый 5-летний период.
Сильные и слабые стороны
Недвижимость Бали
Сильные стороны
- Доход в USD — валюте, в которой считает инвестор
- Рост стоимости актива заложен в доходность, не только аренда
- Физический актив вне зоны военного риска Украины
- Нет валютного риска — доход и погашение изначально в USD
На что обратить внимание
- Низкая ликвидность — выход только через продажу объекта
- Риск застройщика и сроков стройки
- Высокий порог входа — от $95 000
ОВДП гривневые
Сильные стороны
- Самая высокая номинальная ставка — 15,16–16,07%
- Госгарантия, высокая ликвидность вторичного рынка
- Доход не облагается налогом
- Низкий порог входа — от 1 000 UAH
На что обратить внимание
- Доход и погашение — в гривне, курсовой риск не хеджирован
- Высокая номинальная ставка — во многом следствие инфляции, не чистая премия
- Нет роста стоимости актива — только номинал при погашении
Итог
Итог для инвестора
Номинал ОВДП выше, но это доход в гривне — с валютным риском на всём горизонте
Гривневые ОВДП формально показывают более высокую номинальную ставку (15,16–16,07%) против 12,2–12,6% у недвижимости Бали. Но эта ставка — в гривне, а инвестор считает капитал в USD. Учётная ставка НБУ поднята до 15,5% (30.07.2026) — прямой сигнал инфляционного давления, часть номинала ОВДП компенсирует именно его. Курс UAH/USD на 5-летнем горизонте — переменная: сколько именно «съест» девальвация к моменту погашения, заранее не известно и не прогнозируется.
Недвижимость Бали этого риска не несёт: доход и цена объекта — изначально в USD. Плюс к этому — рост стоимости самого актива, которого у облигации нет в принципе: ОВДП гасится строго по номиналу.
USD
валюта дохода и погашения по недвижимости — без курсового риска для инвестора
UAH
валюта дохода ОВДП — курсовой риск на весь срок не хеджирован
+ рост стоимости
недвижимость даёт капитализацию актива, у ОВДП её нет
ОВДП остаются разумным инструментом для консервативной части портфеля в гривне — высокая ликвидность, госгарантия, низкий порог входа. Но как инструмент роста капитала в валюте инвестора — недвижимость на Бали даёт доход без курсового риска и с капитализацией актива, которых у гривневой облигации нет.
Контакты
Персональная консультация